Nieruchomości

[anubis]

Rynek nieruchomości powoli odzyskuje kondycję

Widać wyraźne ożywienie na rynku nieruchomości. Transakcji było znacznie więcej i wzrosły ceny sprzedawanych mieszkań.

We wrześniu wzrosły średnie ceny transakcyjne, m.in. w Poznaniu, Wrocławiu, Gdyni i Warszawie – wynika z danych systemu MLS. – W tym systemie sprzedaje się w Polsce kilkanaście proc. mieszkań (głównie w większych miastach). Mimo to te dane są bardzo wiarygodne i pozwalają określić tendencje na rynku nieruchomości – mówi Janusz Schmidt z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Link do artykułu: http://forsal.pl/artykuly/365580,rynek_ ... dycje.html

Źródło: http://forsal.pl/artykuly/365580,rynek_ ... dycje.html

[anubis]

Kupowanie dziury w ziemi powróci?

Według ekspertów firmy Reas, zajmującej się doradztwem w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych, sytuację na rynku nieruchomości determinują obecnie dwa zjawiska. Po pierwsze: zauważalne jest bardzo głębokie wyhamowanie nowych inwestycji, zarówno pod względem tempa spadku, jak i skali bezwzględnej. Następstwem takiej sytuacji jest rosnące prawdopodobieństwo wystąpienia scenariusza „kupowania dziury w ziemi” pod koniec 2010 roku.
Obecna oferta rynkowa wyraźnie się kurczy, mieszkania będą powoli wyprzedawane w ciągu pierwszych miesięcy przyszłego roku. Wielu deweloperów ma przygotowane projekty nowych inwestycji i czeka na odpowiedni moment, by rozpocząć ich realizację, jednak nawet jeżeli inwestorzy już w tym momencie zdecydowaliby się na rozpoczęcie nowych budów, nie będą one gotowe do sprzedaży w 2011 roku. Analitycy przewidują, że w 2011 roku oferta mieszkań na rynku będzie dość uboga, a to może przyczynić się do wzrostu cen mkw. Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, prezesa zarządu firmy Reas, podczas kryzysu w latach 2002-2003 nie odnotowano tak poważnego wyhamowania nowych inwestycji.

Następnym zjawiskiem, które zostało wyróżnione przez ekspertów firmy Reas, jest stabilizacja sprzedaży, która odbierana jest przez deweloperów jako poprawa kondycji rynku nieruchomości. Z czego wynika tak pozytywny odbiór sytuacji przez deweloperów? Okres wakacji przyniósł niespotykaną dotychczas, wysoką liczbę transakcji, a następstwem tego jest spadająca liczba lokali w ofercie. W III kwartale 2009 roku w sześciu największych polskich ośrodkach (Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Trójmiasto, Łódź) liczba mieszkań na rynku zmalała do 29 348. Przyczyną takich wyników jest fakt, iż jest to już czwarty z kolei kwartał, w którym liczba sprzedanych mieszkań jest wyższa od lokali wprowadzonych na rynek.

Według badań przeprowadzonych przez firmę Reas w III kwartale bieżącego roku w największych aglomeracach wprowadzono jedynie 3,3 tys. lokali, dla porównania w tym czasie Polacy zdecydowali się na zakup 5,3 tys. mieszkań. W badanym okresie liczba mieszkań gotowych, a niesprzedanych wzrosła do 26 proc. (w II kwartale wskaźnik ten wynosił 23 proc.) Dość charakterystycznym elementem III kwartału 2009 roku jest również malejąca liczba zwrotów. W tym czasie wskaźnik ten oscylował w okolicach 340 mieszkań, co stanowi ponad dwukrotnie mniejszą liczbę zwracanych lokali w porównaniu do poprzedniego kwartału. Taki wynik świadczy o tym, iż klienci wybierają coraz bardziej bezpieczne oferty.

Porównując pierwsze trzy kwartały z 2009 roku z analogicznym okresem zeszłego roku widoczne jest zjawisko wygaszania wprowadzania nowych mieszkań, a także malejąca sprzedaż. Według statystyk od I do III kwartału 2008 roku wprowadzono 28 600 mieszkań, zaś sprzedano 21 033. W tym samym okresie 2009 roku oferta rynkowa została powiększona jedynie o 9 561 lokali, a liczba transakcji wynosiła 15 461. Deweloperzy w ciągu pierwszych miesięcy bieżącego roku bali się nowych inwestycji, które według planów rozwojowych przedsiębiorstw miały być realizowane w tym okresie.

Niepewna sytuacja, oraz restrykcyjna polityka finansowania inwestycji przez banki sprawiła, że wiele projektów zostało przesuniętych w czasie, a w przypadku niektórych z nich wstrzymano wszelkie prace budowlane. Na analizowanych sześciu rynkach łączna liczba inwestycji, jaka została wprowadzona do sprzedaży w ciągu pierwszych trzech kwartałów, wynosi jedynie 172, zaś w analogicznym okresie poprzedniego roku wynosiła ona 427. Na przykładzie Warszawy widać blisko trzykrotny spadek wprowadzonych inwestycji ( 2008 rok 122 inwestycje, 2009 rok jedynie 43). Szczegółowe dane dla poszczególnych ośrodków zamieszczone są w poniższej tabelce.



Warto również zauważyć, że deweloperzy decydują się coraz częściej na realizację tzw. „bezpiecznych inwestycji”, których liczba mieszkań jest znacznie mniejsza. Coraz popularniejsze jest również etapowe budowanie osiedli. Takie podejście pozwala zdobyć odpowiedni kapitał ze sprzedaży mieszkań z pierwszego etapu inwestycji.

Struktura oferty w największych aglomeracjach?

Obecna struktura oferty wskazuje, że dominującą rolę, bo aż 48-procentową, odgrywają mieszkania już gotowe, bądź planowane do oddania do końca 2009 roku. 5 proc. mieszkań gotowych niesprzedanych stanowią zapasy z 2008 roku, zaś 40 proc. obecnych inwestycji ma zostać ukończone w przyszłym roku. Wśród tych wyników najbardziej niepokojąca jest liczba lokali planowanych do oddania w 2011 roku – jedyne 7 proc. – podkreślają eksperci z firmy Reas.

Wśród sześciu największych miast Polski warto zwrócić uwagę na Kraków oraz Łódź, gdyż struktura tych dwóch ośrodków jest bardzo różna. W Krakowie jedynie 5 proc. stanowią inwestycje, których termin zakończenia zaplanowany jest na 2011 rok. W Łodzi sytuacja ta jest zupełnie inna i wśród obecnej oferty, aż 35 proc. mieszkań ma być gotowa za dwa lata. Następnie w Krakowie w 2010 zostanie oddanych do użytku 38 proc. lokali wchodzących w skład obecnej podaży, zaś w Łodzi - 23 proc. W obu badanych ośrodkach największy odsetek obecnej oferty stanowią mieszkania, które zostaną oddane do końca 2009 roku (Kraków 45 proc., Łódź 35 proc.)

Jak kształtuje się poziom sprzedaży w III kwartale 2009 roku?

W I kwartale bieżącego roku odnotowano najniższy poziom sprzedaży, zaś wyniki następnych dwóch kwartałów są porównywalne. Taki poziom zawartych transakcji może świadczyć o pewnej stabilizacji rynku nieruchomości.



Średnia cena metra kwadratowego w poszczególnych ośrodkach w III kwartale 2009 roku przedstawia się następująco Warszawa – 8 387zł/mkw., Kraków – 7 215zł/mkw., Wrocław – 6 933zł/mkw., Poznań - 6 917zł/mkw., Trójmiasto – 6 566zł/mkw. oraz Łódź z wynikiem 5 653zł/mkw. Praktycznie we wszystkich ośrodkach w III kwartale 2009 roku w porównaniu do poprzedniego odnotowano spadki cen metra kwadratowego, wyjątkiem jest Poznań oraz Łódź.

Zarówno w Warszawie, Krakowie jak i Łodzi rośnie udział w ofercie mieszkań gotowych niesprzedanych. Jednak w Łodzi ten 3 proc. wzrost liczby mieszkań w ofercie przekłada się na relatywnie niską liczbę mieszkań. Najgorzej sytuacja

http://www.bankier.pl/wiadomosc/Rynek-m ... 39957.html

Źródło: http://www.bankier.pl/wiadomosc/Rynek-m ... 39957.html

[anubis]

Przyszłość nieruchomości komercyjnych w Polsce

Prognozy długoterminowe dla rynku nieruchomości komercyjnych są optymistyczne. Po załamaniu w pierwszej połowie 2009 roku zauważamy rosnący popyt na powierzchnie handlowe, biurowe, magazynowe. Firmy deweloperskie, zwłaszcza te z polskim kapitałem, mają szansę na zapełnienie dziury rynkowej powstałej po wycofaniu się z Polski inwestorów nastawionych czysto spekulacyjnie.

Na sukces komercyjny mogą liczyć inwestycję „szyte na miarę” czyli w pełni dostosowane do potrzeb konkretnego najemcy. Ścisła kooperacja pomiędzy inwestorem - najemcą i deweloperem pozwala ograniczyć ryzyko biznesowe do minimum. Jest to model biznesowy odmienny od stosowanego w czasie hossy deweloperskiej. W okresie szczytu wzrostu gospodarczego powszechnym zjawiskiem wśród działalności deweloperskiej była realizacja inwestycji czysto spekulacyjnych czyli między innymi takich, gdy nie było podpisanych umów najmu. Deweloperzy wspierani przez kapitał zagraniczny mieli decydujący wpływ na rynek komercyjny w Polsce.

Wykorzystując efekt skali wznosili duże obiekty przy niewielkich oczekiwaniach w zakresie oczekiwanej stopy zwrotu finansując się głównie niskooprocentowanym kapitałem dłużnym. Kryzys brutalnie zweryfikował dźwignię finansową i ograniczył możliwość komercjalizacji spekulacyjnie realizowanych obiektów.

- Znaczny kapitał gotowy do inwestycji nagle zniknął z rynku. Spowodowało to pojawienie się nisz na rynku obiektów komercyjnych i nowych okazji inwestycyjnych dla polskich deweloperów. Pojawiają się inwestycje o bardzo wysokiej stopie zwrotu. Jest to niewątpliwie dobry czas na pozyskanie atrakcyjnych inwestycji. – Mówi Mirosław Koszany, prezes zarządu Biura Inwestycji Kapitałowych S.A. - Deweloperzy nie chcą już ponosić ryzyka realizacji obiektów o charakterze spekulacyjnym. Rynek daje deweloperom możliwości inwestowania w obiekty build to suit dając im podobną stopę zwrotu.

Powierzchnie handlowe atrakcyjne w mniejszych miastach

• Kontynuacja rozwoju rynku w niedużych miastach oraz w aglomeracjach o niskim nasyceniu powierzchni handlowej

• Spodziewany wzrost dynamiki sprzedaży detalicznej

• Zwiększona aktywność najemców oferujących produkty ze średniej i niższej półki

Popyt na początku 2009 wyraźnie się obniżył w porównaniu z poprzednimi okresami. Klienci raczej próbowali renegocjować podpisane umowy zamiast realizować dawno zakrojone plany rozwoju. Ponadto można było zaobserwować zjawiska nowych wejść na rynek, konsolidacji i przejęć.

Podaż nowoczesnej powierzchni handlowej wg danych z czerwca 2009 kształtowała się na poziomie ok. 8 800 000 m2 z czego 72,5% przypada na centra handlowe, 19,2% magazyny i parki handlowe, 0,9% parki wyprzedażowe oraz 7,4% pozostałe obiekty handlowe. Centra handlowe, które wyraźnie dominują zlokalizowane są przede wszystkim w dużych aglomeracjach miejskich (powyżej 60%) takich jak Warszawa, Poznań, Trójmiasto, Wrocław, Kraków.

Aktualnie w trakcie realizacji jest stosunkowo dużo nowych projektów inwestycyjnych – budowane obiekty mają dostarczyć na rynek aż 1 mln m2 nowoczesnej powierzchni handlowej. Większość projektów przypada na miasta średniej i małej wielkości, które są niezwykle atrakcyjne dla deweloperów (66% realizowanych projektów, których zakończenie planowane jest w 2009 oraz 2010 roku).

Najwyższe czynsze przy głównych ulicach handlowych w Warszawie i Krakowie kształtują się na poziomie 80 – 84 Euro/m2/mies (Warszawa) oraz 73 – 77 Euro/m2/mies (Kraków), natomiast w centrach handlowych lokale oferowane są w granicach 79 – 83 Euro/m2/mies. Deweloperzy coraz częściej sięgają do szerokiego wachlarza zachęt aby przyciągnąć klienta do oferty najmu proponując czynsze kroczące, czynsze od obrotu, wakacje czynszowe lub partycypacje w aranżacji lokalu.

Ostatnie miesiące rzeczywiście były trudne dla branży handlowej. III kwartał 2009 roku przyniósł już pierwsze oznaki poprawy. Odnotowano transakcje kupna-sprzedaży sieci handlowych z sektora spożywczego, RTV AGD. Ponadto wznowiono procesy inwestycyjne niektórych projektów centrów handlowych, część sieci handlowych została poddana restrukturyzacji bądź uzyskała refinansowanie. W najbliższym czasie należy się spodziewać kolejnych realizacji niedużych projektów galerii handlowych w małych i średnich miastach ponieważ obiektów tej klasy wciąż jest niewiele oraz systematycznego powiększania aktualnego zasobu w dużych aglomeracjach miejskich. Oczywiście podaż nie będzie wzrastała w tak szybkim tempie jak w ostatnich miesiącach jednak należy się spodziewać stabilnego wzrostu w zależności od zapotrzebowania na rynku. Popyt uzależniony jest przede wszystkim od siły nabywczej społeczeństwa – a ta z pewnością będzie wzrastać wraz z poprawą zamożności kupujących. Zresztą już dziś wiadomo, że dynamika sprzedaży konsumenckiej prezentuje się lepiej w porównaniu z innymi krajami Europy, a w najbliższym czasie oczekuje się wzrostów.

Biuro Inwestycji Kapitałowych SA

Więcej informacji w załączniku: http://www.inwestycje.pl/resources/Atta ... le5332.pdf

Źródło: http://www.inwestycje.pl/nieruchomosci/ ... 241;0.html

[anubis]

Przedstawiamy, jak co miesiąc, na podstawie naszej bazy medianę cen dla ofert mieszkań na rynku wtórnym we Wrocławiu, ogólną i dla poszczególnych osiedli.

Link: http://nieruchomosci.com.pl/news,412.html

[anubis]

W stosunku do września nasz barometr cen ofertowych mieszkań na rynku pierwotnym we Wrocławiu w październiku zanotował niewielką zmianę. Oto wyniki analizy danych pochodzących z bazy portalu nieruchomosci.com.pl.

Link: http://nieruchomosci.com.pl/news,411.html

[anubis]

Mieszkaniowy zjazd cenowy

Po trzech wzrostowych miesiącach, w październiku indeks cen transakcyjnych mieszkań w 18 miastach Polski spadł o 0,5 proc. przy wzroście wolumenu transakcji.

Wartość indeksu opracowanego przez Open Finance na podstawie klientów firmy, firmy Home Broker i klientów Dom Banku jest niższa o 3,8 proc. niż przed rokiem i o 9,8 proc. niż w grudniu 2007 r., kiedy wyznaczyliśmy datę startową indeksu. Od najniższego poziomu odczytu zanotowanego w czerwcu 2009 r. jest zarazem wyższa o 3 proc.

W skali 12 miesięcy ceny mieszkań są wyższe niż w październiku tylko w Bielsko-Białej, Lublinie i Wrocławiu, przy czym w przypadku Bielska-Białej liczba uwzględnionych transakcji jest zbyt niska by mówić o wzroście cen z pełną odpowiedzialnością. W pozostałych 15 miastach ceny są niższe niż przed rokiem od 1,6 proc. (Kraków) po 12,1 proc. (Białystok).

W porównaniu do września 2009 r. liczba miast, w których ceny mieszkań rosły, jest taka sama jak tych, w których spadały (po 9). O spadku wartości indeksu zadecydowały niższe niż miesiąc wcześniej ceny w Krakowie i Łodzi (nasz indeks jest indeksem ważonym – szczegóły niżej), natomiast skalę spadku ograniczał 1-proc. wzrost cen w Warszawie, która ma największy wpływ na poziom indeksu.
Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

Ze względu na niewielki spadek cen (marż) kredytów hipotecznych w ostatnich miesiącach i wzrost liczby banków udzielających kredytów hipotecznych na 100 proc. wartości nieruchomości, spodziewamy się niewielkiego ożywienia popytu w końcówce roku, który jednak przy wciąż dużej dostępności mieszkań nie wpłynie istotnie na poziom średnich cen w końcówce roku.

W dalszej perspektywie ocenę przyszłych tendencji cenowych uzależniamy od losów nowelizacji ustawy Rodzina na Swoim, zastosowania w bankach rekomendacji T i jej ostatecznego kształtu oraz ogólnej koniunktury gospodarczej i notowań złotego.

DI, Home Broker, Open Finance

[anubis]

Duże banki wracają do gry na rynku kredytów mieszkaniowych
http://forsal.pl/artykuly/366848,duze_b ... owych.html

[anubis]

Znów się mury pną do góry
http://www.forbes.pl/forbes/2009/10/22/ ... _mury.html

[anubis]

Nieruchomości: Systematyczny wzrost liczby transakcji

Październik był kolejnym miesiącem wzrostu liczby transakcji zawieranych przez klientów Home Broker. Sytuacja ta spowodowana jest coraz bardziej atrakcyjnymi cenami mieszkań oraz wciąż rosnącą popularnością programu Rodzina na swoim.

Można spodziewać się, że do końca roku liczba zawieranych transakcji będzie systematycznie wzrastać, na co wpłynie zapewne zmiana limitów maksymalnych cen mieszkań i domów, jakie mogą być nabywane w ramach programu Rodzina na swoim. Od 1 października w większości miast limity zostały podniesione lub pozostały na tym samym poziomie co w trzecim kwartale 2009 roku. Dzięki temu zwiększyła się pula mieszkań, jakie kupimy z rządowym dofinansowaniem. Poniższa tabela pokazuje jak zmiana limitów wpłynęła na ilość mieszkań (w ofercie Home Broker), które spełniają warunki programu.

Ilość mieszkań RNS w ofercie Home Broker



Źródło: http://www.inwestycje.pl/nieruchomosci/ ... 659;0.html

[anubis]

Dlaczego kryzys obniżył ceny gruntów inwestycyjnych?

Jak wynika z publikowanych raportów w zależności od rodzaju działek i lokalizacji ceny gruntów inwestycyjnych spadły w przeciągu ostatniego roku od kilku do nawet 50%. Czy zauważa Pan taką tendencję? Czym może być ona spowodowana?


Bartek Jankowski - firma Bank Ziemi:
Najlepiej szukać prostych odpowiedzi. Od prognoz na rynku obrotu ziemią może rozboleć głowa, zwłaszcza jeśli jednego dnia w gazecie przeczytamy, że grunty rolne drożeją, a następnego z innej dowiemy się, że ceny gruntów inwestycyjnych spadły w przeciągu ostatniego roku nawet do 50%. Ogólna tendencja jest taka, że grunty rolne drożeją, a budowlane tanieją.
Grunty rolne traktowane jako inwestycja są nadal niedoceniane, a mają wielokrotnie większy potencjał do wzrostu ceny niż grunty budowlane lub z warunkami zabudowy. Ziemię rolną można w przeciągu kilku lat przekwalifikować na budowlaną (oczywiście nie wszędzie i nie wszystko) wymaga to jednak dobrego rozeznania w terenie, cierpliwości przy tworzeniu Planu Miejscowego lub ubiegania się o warunki zabudowy. Jednak po kilku latach, nagrodą jest zwrot z zainwestowanego kapitału na poziomie kilkuset procent.
Jako główna przyczyna spadku cen działek budowlanych wymieniany jest kryzys kredytowy. Zaostrzenie wymagań przez banki dla zaciągających kredyty hipoteczne spowodowało reakcję łańcuchową - mniej kredytów – to mniej sprzedanych mieszkań - to mniej sprzedanych gruntów pod nowe inwestycje. A co zazwyczaj robi sprzedawca jeśli klienci nie kupują jego towaru? Na przykład ogłasza obniżkę cen od kilku do nawet 50%.
Warto podkreślić, że nie wszyscy właściciele działek podążają za owczym pędem i obniżają ceny. W Polsce według szacunków Instytutu Gospodarki Nieruchomościami nadal brakuje 1,8 miliona mieszkań. Należy się więc spodziewać, że kiedy banki spojrzą łaskawym okiem na kredytobiorców, znowu ruszy z kopyta sprzedaż i budowa nowych mieszkań, a zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi i ceny wrócą co najmniej do poprzedniego poziomu.


Jednak mimo dużego spadku cen gruntów inwestorzy nadal wstrzymują się z decyzją o ich zakupie licząc na dalsze obniżenie cen. Według raportu firmy Colliers International ceny powinny osiągnąć minimum na przełomie 2009/2010r. Czy zgadza się Pan z taką opinią?



Jeżeli jesteśmy na dnie kryzysu, ceny gruntów inwestycyjnych osiągną minimum zimą tego roku. Pierwsza pozytywna jaskółka to informacja z GUS, że branża budowlano-montażowa zanotowała w okresie wrzesień do września 2008/2009 wzrost produkcji na poziomie 6,1 procent.
Słowo „kryzys” w języku chińskim oznacza jednocześnie (niebezpieczeństwo i okazję). To definicja kryzysu, która dobrze odzwierciedla sytuację na rynku ziemi. Gdy część właścicieli działek, których nie stać na przeczekanie kryzysu obniża ceny gruntów inwestycyjnych. Kupujący posiadający kapitał zacierają ręce, aby postępującą obniżkę cen gruntów inwestycyjnych i okres jesienno-zimowy potraktować jako wyjątkową okazję do tańszego zakupu działek. Potwierdza się zasada, że w czasie kryzysu królem jest gotówka. Widać to najlepiej na przykładzie zwiększonego zainteresowania zakupem mniejszych działek od 10’000 mkw. wzwyż posiadających uzbrojenie umożliwiające szybką realizację inwestycji, które nie wymagają zaciągania kredytu.
Mimo, że największe firmy deweloperskie informują, że mają zapas gruntów inwestycyjnych na kilka kolejnych lat, kiedy nastąpi ożywienie w budownictwie mieszkaniowym zaczną dokonywać kolejnych zakupów, a mniejsze firmy pójdą ich śladem.


Z informacji zawartych w raporcie wynika, że po raz pierwszy mamy do czynienia z sytuacją gdzie na rynku jest tak duża przewaga podaży nad popytem. Czym to jest wg Pana spowodowane?


Jeśli chodzi o sprzedaż gruntów inwestycyjnych z punktu widzenia urzędu miasta czy gminy, to nie ma żadnej sprzedaży. Na przetargach nie ma zainteresowania działkami dlatego, że to są albo trzecie, albo czwarte przetargi, a operaty szacunkowe (wycena) były robione rok temu.
Natomiast z punktu widzenia pośrednika ruch w zasadniczy sposób nie obiega od ruchu w latach poprzednich, oczywiście jeśli chodzi o małe i tanie działki. Natomiast większe grunty inwestycyjne nie schodzą, ze względu na problemy z uzyskaniem kredytu.
Równie istotnym czynnikiem mającym wpływ na obniżenie popytu na grunty inwestycyjne, było pęknięcie inwestycyjnej bańki mieszkaniowej z lat 2002-2007, kiedy kupno mieszkania było sposobem na realizację zysku rocznego w wysokości nawet kilkudziesięciu procent. Obecna korekta cen gruntów inwestycyjnych w dół, nastąpiła niewątpliwie w wyniku korekty cen mieszkań, a trzeba zauważyć, że ceny gruntów inwestycyjnych zawsze reagują z pewnym opóźnieniem. Mimo, że deweloperzy informują o zauważalnym wzroście sprzedaży mieszkań i stabilizacji cen, to nowych inwestycji jest ciągle mało. Kiedy banki ponownie uruchomią finansowanie inwestycji deweloperów, ceny gruntów inwestycyjnych się ustabilizują, a następnie będą rosły proporcjonalnie do cen mieszkań.

Bank Ziemi

Źródło: http://www.bankziemi.pl

[anubis]

Bank ziemi - nowe zakupy deweloperów


Najwięksi deweloperzy nie mają powodów by narzekać na brak ziemi. Według doradców Banku Ziemi proporcjonalnie ze wzrostem dochodów firmy budujące mieszkania, coraz częściej zwiększają zapasy ziemi pod przyszłe inwestycje.

Coraz częściej firmy deweloperskie inwestują swoje zyski w powiększenie własnych banków ziemi, to jest inwestują w grunty, na których za kilka lat będą mogli wybudować nowe obiekty. Natomiast firmy, które dopiero wchodzą na rynek zazwyczaj dokonują zakupu działek, na których mogą od razu zacząć budowę.

Najlepsi deweloperzy dokonują zakupu ziemi z kilkuletnim wyprzedzeniem. Główne motywacje dewelopera do tworzenia własnego banku ziemi to stały wzrost cen gruntów, utrzymujący się od kilku lat. Dodatkowo znalezienie atrakcyjnych działek utrudnia duża konkurencja na rynku (bój toczy się o najładniejsze działki zlokalizowane blisko centrów dużych miast, ujęte w planie zagospodarowania, jako działki budowlane wysokiej zabudowy). Najwięksi deweloperzy są zainteresowani inwestowaniem w takie działki nawet z kilkuletnim wyprzedzeniem.

Małe firmy, nie dysponujące dużym kapitałem, dzisiaj dopiero zaczynają budować własne zapasy działek. Tempo poszukiwań podgrzewa, fakt, iż w ciągu dwóch lat ceny ziemi wzrosły od 50 do 200 procent. W cenie mieszkania, koszt zakupu ziemi stanowi zazwyczaj pomiędzy 20, a 30 procent ceny sprzedaży. Stąd zyski z inwestycji, przy późnym zakupie działki, są pomniejszane o wysoki koszt zakupu ziemi. Deweloperzy kierując się znaną maksymą – lepiej późno niż wcale – kupują ziemię ze świadomością, że zrealizują zysk również na rosnących cenach ziemi.

Duzi deweloperzy są zabezpieczeni w grunty na kilka lat do przodu – potwierdza Wojciech Ciurzyński, prezes Polnord SA. „– Mamy na czym budować. Ale równocześnie szukamy działek rolnych, które w przyszłości mogą się zmienić w działki budowlane, oraz tanich, które nie mają jeszcze warunków zabudowy. Będziemy się starać o ich przekształcenie. W ten sposób powiększymy nasz bank ziemi. Nie przeznaczamy jednak środków na ziemię, która będzie leżała i czekała w nieskończoność - zaznacza. Penetrujemy lokalizacje, które nazywam drugą linią - przyznaje natomiast Ciurzyński. - To m.in. Lublin, okolice Szczecina, Bydgoszczy, tereny pod Krakowem i Poznaniem. Interesują nas 20-, 50-, a nawet 100 hektarowe działki. Najchętniej rolne, ale te, które będą przekształcane w tereny urbanistyczne - wyjaśnia.

Zbliżoną strategię tworzenia własnego banku ziemi, zastosowała grupa Gant z Wrocławia. Również ta firma posiada własne grunty na najbliższe lata. Według Henryka Feliksa, wiceprezesa spółki: „- Pod koniec 2008 roku, gdy spodziewamy się realizacji sporych zysków z trwających właśnie projektów, staniemy przed pytaniem, co z nimi zrobić: reinwestować je w projekty deweloperskie czy też część przeznaczyć właśnie na bank ziemi. W tej chwili kierujemy 25 proc. środków w projekty długoterminowe, ale nie bank ziemi, tylko centra handlowe lub biurowe - wyjaśnia.

- Incydentalnie myślimy o zakupie ziem, które chcielibyśmy wykorzystać w dalszej perspektywie. Ale na razie tylko przy inwestycjach wieloetapowych. Gdy szybko wykorzystamy część kupowanej działki, a reszta zostaje na przyszłe inwestycje - mówi z kolei Jarosław Szanajca, prezes Dom Development SA. Spółka posiada zapas gruntów na co najmniej cztery najbliższe lata intensywnej działalności. Szuka jednak kolejnych działek, ze szczególnym uwzględnieniem działek w Warszawie.

- Deweloperzy będą dokonywać kolejnych zakupów ziemi potwierdza Jacek Bielecki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Firmy szukają coraz intensywniej w największych aglomeracjach. I to się długo nie zmieni. W Europie od wielu lat trwa migracja do największych ośrodków. My jesteśmy dopiero na początku tego procesu. Główne aglomeracje będą się nadal szybko rozrastały - mówi Bielecki.” Oznacza to, że w kolejnych latach będzie rosła atrakcyjność działek położonych coraz dalej od centrów dużych miast.

Bank Ziemi

Źródło: http://www.bankziemi.pl

[anubis]

O aktualnej sytuacji na rynku pierwotnym oraz o preferencjach klientów deweloperów:

Link do artykułu: http://www.nieruchomosci.com.pl/artykul ... u,220.html

[anubis]

Gminy, tak jak przed laty, będą mogły wydawać pozwolenia na budowę. Takie rozwiązanie proponują posłowie. Pomysł krytykują powiaty: http://www.rp.pl/artykul/8,391228_Po_zg ... lizej.html

[anubis]

Mieszkaniówka dźwiga się z kryzysu?

mawi 2009-11-17, ostatnia aktualizacja 2009-11-17 16:31

W drugiej połowie roku deweloperzy i indywidualni inwestorzy nabrali chęci do budowania domów i mieszkań - wynika z najnowszych danych GUS

Wprawdzie do końca października 2009 r. firmy deweloperskie zaczęły budowę zaledwie ok. 35,3 tys. mieszkań, czyli o 41,7 proc. mniej niż przed rokiem, zaś inwestorzy indywidualni - ok. 81,4 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 7,7 proc. Optymizmem może jednak napawać fakt, że z każdym miesiącem te wyniki są lepsze. Świadczy to o wzroście aktywności inwestorów, zwłaszcza deweloperów.

A przypomnijmy, że na początku roku zanosiło się na katastrofę w budownictwie mieszkaniowym. Po czterech miesiącach spadek rozpoczętych przez firmy deweloperskie mieszkań sięgał 55 proc. O spółdzielniach nie ma się co rozwodzić, bo te praktycznie zaniechały budowy mieszkań. Kryzysowi poddało się także budownictwo jednorodzinne. Do końca kwietnia inwestorzy indywidualni zaczęli budowę niespełna 25,4 tys. mieszkań, a więc o ponad 16 proc. mniej niż przed rokiem.

Z najnowszych, lepszych danych GUS mogą się cieszyć zwłaszcza firmy wykonawcze oraz producenci materiałów budowlanych i wyposażenia wnętrz. Ci ostatni na razie nie odczuwają skutków kryzysu, gdyż deweloperzy oddają do użytku rekordową liczbę mieszkań (zaczętych w okresie boomu). Do końca października zgłosili ich przeszło 59,8 tys., czyli o ok. 15 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Budownictwo mieszkaniowe po dziesięciu miesiącach

mieszkania oddane do użytku liczba spadek/wzrost
inwestorzy indywidualni 56747 -3,7 proc.
deweloperzy 59839 +14,9 proc.


mieszkania rozpoczęte liczba spadek/wzrost
inwestorzy indywidualni 81397 -7,7 proc.
firmy deweloperskie 35260 -41,7 proc.
na budowę ilu mieszkań dostali pozwolenia liczba spadek/wzrost
inwestorzy indywidualni 88288 -10,1
firmy deweloperskie 53614 -39,8

Źródło: http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,726 ... zysu_.html

[anubis]

Marek Wielgo2009-11-18, ostatnia aktualizacja 2009-11-18 21:21

Od kilku miesięcy coraz więcej osób kupuje mieszkania, a mimo to ich ceny wciąż spadają. Dlaczego?

Wygląda na to, że popyt na mieszkania rośnie, ale wolniej niż ich podaż. Serwis Szybko.pl odnotował w trzecim kwartale ogromny wzrost liczby mieszkań wystawionych na sprzedaż na rynku wtórnym. W Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu oraz w Łodzi jest ich dwukrotnie więcej niż trzy miesiące wcześniej!

- Wśród tych ofert jest dużo nowych mieszkań. Ich właściciele jakby przestali wierzyć w szybkie odbicie się cen. Być może nawet się obawiają, że odwlekając sprzedaż mieszkań, mogą stracić - komentuje Marta Kosińska z Szybko.pl.

Jeszcze na początku roku wielu właścicieli decydowało się na wynajem mieszkań, ale ostatnio - jak twierdzi Kosińska - trafia ich na rynek coraz mniej. Niewykluczone, że właścicieli zniechęcają spadające czynsze. Serwis Wynajem.pl podał właśnie, że w październiku średnie stawki spadły m.in. w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Poznaniu i Trójmieście. - Np. w stolicy za wynajęcie 50-metrowego mieszkania zapłacimy średnio 2,3 tys. zł. W sierpniu i we wrześniu trzeba było przeznaczyć na ten cel o 100 zł więcej - mówi Małgorzata Kędzierska-Urbaniak z Wynajem.pl.

W tej sytuacji mogą zacierać ręce zarówno te osoby, które chcą wynająć mieszkanie, jak też te, które myślą o jego zakupie. Według Szybko.pl kurczy się pula mieszkań drogich, zwiększa zaś tych o przeciętnych cenach oraz najtańszych. Np. w Krakowie rok temu blisko 9 proc. oferowanych mieszkań miało cenę powyżej 10 tys. zł za m kw. Obecnie ich udział w ofercie wynosi już tylko 1,7 proc.

Najtańszych mieszkań najszybciej przybywa w Katowicach oraz Łodzi. Np. w tym pierwszym mieście z 1 do 6 proc. wzrosła liczba ofert z ceną poniżej 3 tys. za m kw. Z kolei w Łodzi udział mieszkań z ceną ofertową 3-4 tys. zł za metr wzrósł w ciągu roku z 16 do 40 proc.

Marcin Drogomirecki z serwisu Oferty.net zwraca jednak uwagę, że spadają głównie ceny dużych mieszkań. Np. ponad 70-metrowe lokale w blokach z wielkiej płyty w Warszawie były oferowane w szczycie boomu po więcej niż 9 tys. zł za m kw. Obecnie tego typu mieszkania można kupić już za niespełna 6 tys. zł za m kw. W serwisie Oferty.net jest np. taka oto oferta z warszawskiego Bemowa: 77-metrowe mieszkanie (cztery pokoje) w siedmiopiętrowym bloku za 455 tys. zł, czyli 5909 zł za m kw. Z kolei w Wilanowie za 79-metrowe mieszkanie na siódmym piętrze w dziewięciopiętrowym bloku sprzedający chce 5582 zł za m kw. Według analityków z Oferty.net w Krakowie podobne mieszkania można kupić za cenę poniżej 5 tys. zł za m kw., a w Poznaniu - poniżej 4 tys. zł za m kw.

Równocześnie odporne na obniżki są małe mieszkania, a zwłaszcza kawalerki. Oferty.net podają, że w Warszawie średnia stawka ofertowa za 1 m kw. niewielkiej kawalerki wynosi ok. 9,3 tys. zł, w Krakowie i we Wrocławiu - ok. 7,5 tys. zł, w Poznaniu - 6 tys. zł, a w Łodzi - 4 tys. zł.

Drogomirecki wyjaśnia, że na małe mieszkania jest największy popyt. Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse dodaje, że średni czas sprzedaży mieszkań jednopokojowych wynosi 93 dni. Właściciele mieszkań czteropokojowych i większych szukają nabywcy przeciętnie około pięciu miesięcy.

Źródło: http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,726 ... ubywa.html

[anubis]

"Wykup lokali w TBS-ach trzeba określić w ustawie"
http://prawo.gazetaprawna.pl/wywiady/37 ... tawie.html

[anubis]

Jacek Kulesza 2009-11-20, ostatnia aktualizacja 2009-11-20 18:07


Dobra wiadomość: kryzys w nieruchomościach się skończył. Zła: w przyszłym roku podrożeją mieszkania. Takie są wnioski z piątkowej debaty we wrocławskiej redakcji "Gazety Wyborczej"
Ostatni raz spotkaliśmy się w takim gronie wiosną, gdy - wydawało się - kryzys sięgnął dna. Podczas tamtej debaty szukaliśmy odpowiedzi na pytanie: kiedy skończy się kryzys. Najodważniejsi dyskutanci mówili: - Może już jesienią.

Teraz nastroje było dużo lepsze. - Właściwie nie powinniśmy mówić o kryzysie, lecz o stagnacji, bo we Wrocławiu kryzysu na rynku nieruchomości nie było - twierdzi Marek Kończak, ekspert od rynku nieruchomości.

W tym roku powstało bardzo dużo nowych mieszkań, ponieważ deweloperzy kończyli budowy rozpoczęte przed kryzysem. Chętnych na ich zakup było dużo mniej, więc klienci mogli przebierać w gotowych lokalach. - W styczniu na jednego kupującego przypadało 12 ofert - wylicza Leszek Michniak. - Teraz jest siedmiu kupujących na 10 mieszkań.

W przyszłym roku będzie jednak o wiele trudniej kupić mieszkanie, ponieważ ruszyło niewiele nowych inwestycji. - Deweloperzy bardzo ostrożnie podchodzą do wielkich wydatków - tłumaczy Edward Laufer, prezes Vantage Development.

Uczestnicy debaty byli zgodni, że z tego powodu w przyszłym roku wzrosną ceny. Zwłaszcza, że może być więcej chętnych na mieszkania, bo banki zapowiadają bardziej dostępne kredyty. Nie powinien to jednak być gwałtowny wzrost. Raczej nie grozi nam też sytuacja taka jak dwa lata temu, że ludzie kupowali kota w worku, czyli lokale w domach, których budowa dopiero była planowana.

- Dzięki kryzysowi sytuacja na rynku stała się normalna - ocenia Maria Zakrzewska z PKO Bank Polski. - Nie kupuje już się dziury w ziemi, lecz gotowy produkt, który można obejrzeć. To bardzo ważne.

** Pełny zapis debaty ukaże się w specjalnym dodatku do „Gazety Wyborczej” 27 listopada


Gazeta Wyborcza Wrocław

Źródło: http://miasta.gazeta.pl/wroclaw/1,35751 ... stety.html

[anubis]

Rekordziści liczą swoje grunty w milionach metrów kwadratowych. Do kupna działki może ich skłonić tylko wyjątkowa okazja

Link do artykułu: http://www.rp.pl/artykul/8,395892_Dewel ... lata_.html

[anubis]

Takie hasło coraz częściej pojawia się w wypowiedziach eskpertów gospodarczych. Przyspieszenie widać już w developerce, także we Wrocławiu. Jeśli rzeczywiście żegnamy się z kryzysem, warto wiedzieć, że oprócz złych przyniósł on pozytywne efekty gospodarcze.

Niższe ceny mieszkań, tańsze inwestycje drogowe, tańsza ziemia - to niektóre z pozytywnych skutków kryzysu, który wg. ekspertów zbliża się ku końcowi.

We Wrocławiu znów sprzedają się mieszkania, chociaż głównie na wynajem. Poszukiwane są więc małe mieszkania. Niektórzy inwestorzy zaczęli nawet dzielić duże lokale na mniejsze, by móc je sprzedać.

Po okresie zastoju na rynku jest ponad 1000 mieszkań gotowych lub na ukończeniu.

- Kryzys podziałał pozytywnie na wrocławski rynek - podkreśla m.in. doradca inwestycyjny Marek Kończak. - Na rynku pozostali najsilniejsi.

Podczas piątkowego spotkania przedstawicieli firm developerskich, mediów oraz banków w siedzibie wrocławskiej Gazety Wyborczej zastanawiano się nad skutkami kryzysu.

Edward Laufer z firmy Impel stwierdził, że teraz tylko dobre projekty będą miały powodzenia u klientów. Leszek Michniak z WGN zwrócił uwagę na to, że kryzys wpłynął na stabilizację cen nieruchomości.

- Nastąpiło również sprofilowanie firm developerskich - zauważył architekt Zbigniew Maćków.

Specjaliści zgadzają się również w tym, że nie wróci już czas kupowania marzeń, czyli dziur w ziemi.

Obecnie średnia cena metra kwadratowego we Wrocławiu wynosi około sześć tysięcy złotych. Najbardziej staniały tzw. apartamenty. Z 11 tys. za metr do nawet ok. siedmiu tys. Eksperci od rynku nieruchomości przestrzegają jednak, że po obecnej partii mieszkań, na rynku znów może ich zabraknąć. Developerzy w większości bowiem, poza nielicznymi wypadkami w tym roku nie rozpoczynali nowych robót. To efekt m.in. braku finansowania ze strony banków. Bo chociaż indywidualny klient może już liczyć na kredyt hipoteczny nawet do 100-110 proc. wartości mieszkania, to inwestorom już nie jest tak łatwo otrzymać kredyt.

Kolejna partia oddanych inwestycji pojawi się na rynku za ok. dwa lata. I wówczas ich ceny znowu mogą skoczyć do górę, bo nie będzie ich zbyt dużo.

Relacja Marcina Monety z Radia Wrocław (Posłuchaj):
http://www.prw.pl/articles/view/14128/u ... -posluchaj

Źródło: http://www.prw.pl

[anubis]

Kryzys okazał się znacznie słabszy, niż można było się spodziewać rok temu, ale i tak zmienił wrocławski rynek nieruchomości. Ceny spadły, ale w przyszłym roku nie powinny gwałtownie rosnąć, mimo iż nowych mieszkań będzie mniej niż teraz.


Takie są wnioski z debaty we wrocławskiej redakcji "Gazety Wyborczej", którą zorganizowaliśmy w ubiegły piątek. Oprócz dziennikarzy wzięli w niej udział deweloperzy, pracownicy banków, pośrednicy i eksperci od nieruchomości oraz architekci.

Kryzys nie taki straszny, jak go malowano

Jacek Kulesza, "Gazeta Wyborcza": Serdecznie witam Państwa na drugiej w tym roku debacie, tematem której jest kondycja wrocławskiego rynku nieruchomości. Chciałbym dzisiejszą dyskusję zacząć od wniosków z naszego wiosennego spotkania. Wówczas najwięksi optymiści mówili, że już jesienią zaczniemy wychodzić z kryzysu i będzie można myśleć o nowych inwestycjach. Czy rzeczywiście tak się stało? Czy już możemy mówić o końcu kryzysu, czy też nadal na rynku nieruchomości jest źle i nie widać zapowiadanej poprawy?


Marek Kończak, ekspert rynku nieruchomości: Na ostatniej debacie większość z nas pałała optymizmem, uznając, że w Polsce ten kryzys jest raczej psychozą kryzysu, który wystąpił na Zachodzie, i myślę, że potwierdzeniem tego będzie dzisiejsze spotkanie. Sądzę, że na rynku nastąpiło ożywienie. Chociaż może nie w zdecydowany sposób - tutaj rynek należałoby podzielić na inwestorów nieruchomościowych i konsumentów. Inwestorów, czyli tych, którzy uznają, że lokowanie kapitału w nieruchomości jest dobrą inwestycją długofalową, nadal nie ma. Natomiast liczba konsumentów, czyli nabywców mieszkań - dla siebie, dla dorastających córek, dla znajomych - zdecydowanie się zwiększyła. Widać to zresztą po liczbie żurawi, które stoją teraz we Wrocławiu. Również banki troszeczkę się otworzyły na konsumentów, choć nie na inwestorów.

Agnieszka Bieganowska, wiceprezes firmy Dach Bud: Myślę, że po cichutku możemy oddzwonić koniec kryzysu. Sytuacja na rynku jest dobra. Tak jak Pan wspomniał, banki otworzyły się na klientów. Chętnych na zakup mieszkań jest bardzo dużo pomimo ogromnej podaży, jaka występuje w tej chwili na rynku. Sprzedaż też jest nieprzerwana, więc widać, że nie jest na rynku nieruchomości tak źle.

Katarzyna Górowicz, Polskie Radio Wrocław: Jeśli odtrąbimy koniec kryzysu, to znaczy, że ceny mieszkań znowu pójdą w górę?

Agnieszka Bieganowska: Tak wszyscy wróżą.

Leszek Michniak, prezes Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości: Zgadzam się z przedmówcami, że kryzys chyba się już skończył. W styczniu rejestrowaliśmy jednego kupującego na 12 ofert sprzedaży, a w październiku zanotowaliśmy siedmiu kupujących na 10 ofert sprzedaży. To pokazuje, że pojawiła się spora grupa klientów.

Nie zgadzam się, że nie ma inwestorów. Są, ale drobni. Kupują małe mieszkania na wynajem, czasem dwa albo trzy.

Marek Kończak: Chciałbym sprostować. Mówiłem o podziale na dużych inwestorów i konsumentów, ale w tej drugiej grupie mieszczą się drobni inwestorzy, którzy kupują na wynajem. Proszę jednak zwrócić uwagę również na to, że bardzo trudno jest sprzedać duże działki budowlane, co jest dowodem na to, że dużych inwestorów brakuje. Nawet w samym Wrocławiu, gdzie wydawało się dwa lata temu, iż nie będzie problemu ze sprzedażą, gdzie są plany zagospodarowania przestrzennego, a więc wiadomo, co można zrobić.

Proszę zobaczyć, co się dzieje z hotelami, które miały być budowane licznie przed Euro 2012. Budowa nowych się nie rozpoczyna. To może jest związane z tym, że w tym roku - jak twierdzi Polska Izba Turystki - odwiedziło nas o 11 proc. turystów mniej. Niezwykle trudno jest sprzedać poważnemu inwestorowi nawet dobre pod względem inwestycyjnym i urbanistycznym działki. To znaczy takiemu, który posiada do wydania kwotę kilkudziesięciomilionową.

Leszek Michniak: Gdyby byli duzi inwestorzy, ceny szybko szłyby w górę, co byłoby niekorzystne dla drobnych kupujących.

Mariusz Niemiec, wiceprezes firmy As-Bau: Pół roku, które minęło od naszego ostatniego spotkania, było niezwykle interesującym okresem. Można powiedzieć - tak jak Pani zauważyła - że jest już troszeczkę lepiej. Zresztą już kwiecień, maj i czerwiec przyniosły zmianę jakościową i ilościową, jeżeli chodzi o kupców. My również mamy wielu potencjalnych nabywców - są zainteresowani mieszkaniami i mają określony poziom zdolności finansowej. Jest jednak problem z finalizacją transakcji.

Zbigniew Maćków, Maćków Pracownia Projektowa: U nas poprawę koniunktury widać wcześniej niż na rynku budowlanym, bo inwestorzy w głębokiej tajemnicy zwracają się do nas, by przygotować im plany inwestycyjne, które ogłoszą dopiero kilka miesięcy później. Widać było, że szczyt pesymizmu przypadł na październik, listopad i grudzień zeszłego roku. Od styczna i lutego widać stopniowe wychodzenie z zapaści. Widać to nie tylko po liczbie zleceń projektowych kończących się pozwoleniem na budowę, projektem wykonawczym czy przetargowym, ale również po liczbie zapytań i analiz dotyczących różnych terenów. Zainteresowanie więc jest, i to coraz wyraźniejsze.

Jacek Kulesza: Ale tylko w branży mieszkaniowej?

Zbigniew Maćków: W każdej. Jednak nie należy tego mieszać, bo każda branża rządzi się swoimi regułami. Na przykład w hotelach kierunek jest przeciwny. Widać, że ta gałąź biznesu przeżywa kryzys. Zwłaszcza że ma stosunkowo długą stopę zwrotu. Natomiast inne inwestycje, chociażby biurowe, przeżywają od kilku miesięcy boom. Jest bardzo dużo projektów uruchomionych i w przygotowaniu.

Odpowiadając na pytanie, czy należy się spodziewać wzrostu cen i czy jest zastój w sprzedaży nieruchomości, rynek mieszkaniowy się ruszył, ponieważ elastycznie reaguje na to, co się dzieje. Natomiast rynek nieruchomości, zwłaszcza miejskich, nie jest aż tak elastyczny. Wyceny pochodzą z okresu, kiedy panowała koniunktura na rynku, a więc są nieadekwatne do dzisiejszego poziomu cen. W związku z tym ceny wywoławcze nie są akceptowane i ciężko znaleźć nabywców na duże działki. Po prostu są one za drogie.

Co zrobią deweloperzy?

Edward Laufer, prezes Vantage Development: Deweloperzy mają jeszcze pewien zasób nieruchomości i chcą go w pierwszej kolejności wykorzystać. Zainwestowali w ziemię, mają miejscowe plany czy warunki zabudowy, pozwolenia na budowę, więc w pierwszej kolejności zależy im na uruchomieniu już przygotowanych projektów.

Z drugiej strony miasto wystawia duże działki w cenach sprzed roku. Widzimy, że przetargi organizowane są już drugi, trzeci raz - już z niższą ceną - i nadal nie przynoszą rozstrzygnięcia. Brakuje bowiem inwestorów, a deweloperzy bardzo ostrożnie podchodzą do dużych wydatków finansowych. Muszą bowiem rozstrzygnąć, czy te miliony złotych przeznaczyć na finansowanie już przygotowanego projektu, czy kupić kolejny grunt. Projekty ruszą w przyszłym roku, gdy zostaną zrealizowane te wcześniejsze. Deweloperzy na pewno będą ostrożnie podchodzić - patrząc na informacje, co jest skończone i ile tych mieszkań jeszcze jest na sprzedaż we Wrocławiu oraz jakie lokalizacje mają do dyspozycji.

Natomiast nasi klienci po dość długim okresie patrzenia, co się dzieje, obserwowania spadków cen i zachowania banków zaczęli podejmować decyzje. Uznali, że nadszedł czas na drobne inwestycje. Jedni - żeby mieć mieszkanie na wynajem, inni - by gdzieś mieszkać. Zdali sobie sprawę, że decyzję można odkładać w nieskończoność, ale życie ucieka.

Zbigniew Maćków: Nie ma już też, żadnej racjonalnej przesłanki, aby sądzić, że mieszkania będą tańsze. Inwestycje zostały przygotowane na bazie zasobów gruntowych, które były kupowane w określonym czasie na określonym pułapie finansowym, a robocizna zeszła już do absolutnego minimum. W zasadzie można obserwować odbicie się od dna i powolny wzrost cen wszelkich usług i robocizny. Powolny, ale jednak zauważalny. Zwłaszcza że marże i zyski też osiągnęły absolutne minimum.


Edward Laufer: Wspomnę jeszcze o jednym elemencie. Nie ma już masy drobnych deweloperów, którzy prowadzili jeden nieduży projekt. Nie wytrzymali finansowo, nie mają środków na zakup nowych gruntów i zwiększony wkład własny.

W związku z tym teraz będą powstawać projekty deweloperów, którzy mają własne zasoby gruntowe albo są na tyle mocni finansowo, że są w stanie mieć wkład własny i przekonać bank do realizacji projektu. Możliwe, że tych projektów będzie mniej, ale większych, ze względu na optymalizację kosztów. Dlatego nawet gdy ruszą kolejne projekty, wybór mieszkań nie będzie aż tak duży.

W latach 2011-2012 ceny mieszkań będą rosły, bo dostępne teraz lokale zostaną rozsprzedane, a nowych projektów będzie niewiele. Ale nie będzie to tak astronomiczny wzrost jak w poprzednich okresach.

Będzie drożej, ale jak bardzo?

Jacek Kulesza: Teraz z punktu widzenia osoby, która kupuje mieszkanie, sytuacja jest wprost idealna. Mogę jeździć po budowach, wchodzić do gotowych budynków i wybrać mieszkanie, które mi się najbardziej podoba. Tak dobrej sytuacji z punktu widzenia kupujących nie przypominam sobie od 20 lat.

Z drugiej strony mamy świadomość, że o ile w tym roku oddano rekordową liczbę mieszkań, to rozpoczęto bardzo mało nowych budów. Państwo już sygnalizujecie, że to się może wiązać ze wzrostem cen i tym, że wybór mieszkań będzie mniejszy. Chciałbym, byśmy spróbowali pospekulować, o ile w związku z tą sytuacja mogą wzrosnąć ceny w przyszłym roku.

A może jednak dojdzie do pewnej stabilizacji? Raczej nie będzie już tak dobrze, że zapłacimy za gotowe mieszkania, ale też nie trzeba będziemy kupować kota w worku, czyli mieszkania na etapie projektu.

Katarzyna Górowicz: Chciałabym się wypowiedzieć z punktu widzenie konsumenta. Zdecydowałam się na zakup mieszkania w tzw. dobie kryzysu. Niestety, muszę tu obalić pewien mit, bo cena mieszkania, na które czaiłam się od kilku lat, wcale nie spadła. Deweloper nawet minimalnie nie był skłonny jej obniżać. Mieszkanie w końcu kupiłam, bo musiałam. Deweloper, by nie stosować obniżki, dzieli mieszkania na mniejsze i one cieszą się zainteresowaniem. Dlatego sądzę, że ceny mocno nie wzrosną, bo cały czas są na podobnym poziomie.

Jacek Wróblewski, prezes Jot-Be Nieruchomości: Moim zdaniem będziemy mieć bardzo drastyczną sytuację w 2010 roku. Z jednej strony rzeczywiście deweloperzy przeznaczą środki własne na udział własny lub na inwestycje. Pan Laufer powiedział, że będą realizowane raczej duże inwestycje, a moim zdaniem mniejsze lub etapowane - właśnie ze względu na problem finansowania. Podaż mieszkań na pewno zmaleje, i to znacznie, ze względu na brak możliwości finansowania ich przez banki i ich niechęć do podejmowania ryzyka. Bo jednak nasza branża postrzegana jest jako ryzykowna, od której kryzys się zaczął.

Jest też drugi problem. Banki w 2010 roku prawdopodobnie będą finansowały budżet. Bo, niestety, należy spodziewać się gigaproblemu z deficytem i rząd będzie musiał emitować bardzo dużo obligacji i bonów skarbowych. A banki wolą finansować budżet, gdyż jest to mniej ryzykowne. Po prostu - czysty biznes.

Nie za bardzo widzę możliwość, mimo małej podaży, wzrostu cen. Wszyscy widzimy, że - tak jak wspomniała pani Górowicz - dzielone są mieszkania. Z tego powodu kredyty najczęściej kończą się na 200, 300 tys. zł. Nie ma możliwości wzrostu zdolności kredytowej tych klientów, więc nie ma możliwości wykreowania dużego wzrostu cen. Obawiałem się rozchwianego rynku, tzw. wahadła, ale myślę, że właśnie ze względu na brak możliwości szerokiego finansowania przy małej podaży będziemy mieć do czynienia z dużym, ale nieefektywnym popytem. Natomiast popyt efektywny będzie niewiele większy niż podaż. Wykreuje to jakiś wzrost cen, ale nie za duży.

Jeżeli chodzi o inwestycje, uważam, że deweloperzy się bardzo rozsądnie zachowywali, zamrażając inwestycje. Natomiast banki nie dość, że żądają środków własnych, to jeszcze wymagają przedsprzedaży. A jak tu sprzedawać? Mówiąc klientowi: "Proszę pana, wybudujemy panu, tylko musimy zebrać jeszcze 60 takich jak pan, no i termin realizacji podamy panu za pół roku. Bo wtedy będziemy mieli kredyt i od tego momentu, powiedzmy, w 18, 20 miesięcy jesteśmy w stanie się wyrobić"? Klient odpowie: "To ja idę dalej".

Edward Laufer: Mówiąc o dużych projektach, też miałem na myśli, że będą one etapowane. Natomiast jeszcze odnosząc się do wzrostu cen, to podtrzymuję, że on będzie, ale stopniowy. Faktycznie, dzisiaj tylko dobre projekty mają rację bytu - przy rozsądnej cenie.

Będziemy kupować markowe mieszkania

Kasia Górowicz: W takim razie chciałabym jeszcze zapytać: czy na to, o czym Pan mówi, ma również wpływ marka dewelopera? Czy mało znana firma, który teraz weszłaby do Wrocławia, miałaby szansę na powodzenie?

Edward Laufer: My rozpoczynaliśmy projekty, w związku z tym widzimy, że klienci patrzą na to, kto stoi za deweloperem. Za mną jest grupa Impel, czyli ktoś znany, który daje wsparcie. Natomiast wydaje mi się, że mali deweloperzy, którzy nie pokażą końcowego finansowania całościowego, będą mieli problem z pozyskaniem klientów. Bo jak już wchodzę w inwestycję, to chcę mieć pewność, że mieszkanie zostanie wybudowane. Przyczynią się do tego również banki, które będą tylko finansowały kredytem hipotecznym takie mieszkania, co do których będą miały przekonanie, że inwestycja zostanie zakończona.

Bartosz Szczap, prezes Spectrum Development: Ja również sądzę, że nie będzie dynamicznego wzrostu cen, a to dlatego, że nie było kryzysu. To znaczy nie był taki, jak prognozowano. A skoro nie było dna, to nie może być gwałtownego odbicia.

Kryzys dopiero nadejdzie - za jakieś dwa, trzy lata. Problemy, które się nawarstwiają i nie zostały rozwiązane (wadliwego globalnego systemu finansowego), nawarstwią się i bańka pęknie. Dopiero wtedy czeka nas globalny, potężny kryzys, który spowoduje, że także grono deweloperów zostanie zdziesiątkowane.

Marek Kończak: Wracając do marki firmy, o której pani Katarzyna powiedziała. To ma kolosalne znaczenie - mówię to jako doradca, który sprawdza również firmy dla klientów. Dla mnie taką wskazówką, bardzo obiektywną i zwykle skuteczną, jest to, czy firma istniała przed 2004 rokiem i czy przeżyła kryzys z początku XXI wieku. Bo wtedy było najciężej. Firmy, które wyszły z tamtego kryzysu z dobrymi wynikami, poradzą sobie w skrajnie niekorzystnych warunkach. A to jest bardzo istotne.

Druga sprawa. Jeśli rozmawiamy o cenach mieszkań, to nie powinniśmy zapominać o rynku wtórnym. Uwłaszczają się spółdzielcy, lokatorzy mieszkań zakładowych, a w Ministerstwie Infrastruktury przygotowywana jest ustawa o uwłaszczeniu mieszkań z budownictwa społecznego. Wielu ludzi, którzy dostają prawo do mieszkania, będzie chciało je sprzedać. To są często spadkobiercy albo osoby, które dostały mieszkanie w darowiźnie. Te lokale są położone najczęściej w bardzo dobrych lokalizacjach i wykończone. Tymczasem do mieszkania od dewelopera, by móc w nim zamieszkać, trzeba dopłacić jeszcze co najmniej tysiąc złotych za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Czym mniejsze mieszkanie, tym dopłata większa. W związku z tym na 60-metrowe mieszkanie trzeba jeszcze wydać 60 tys. zł. Tymczasem banki niechętnie udzielają kredytów powyżej wynegocjowanej i uzgodnionej z deweloperem ceny lokalu, a nie każdy ma wystarczające zasoby, aby mieszkanie urządzić. W związku z tym ten rynek wtórny mieszkań zaczyna być atrakcyjny. Ma on ustalony pewien poziom cen, z którym deweloperzy muszą się liczyć.

Kto może liczyć na kredyty

Jacek Kulesza: Nadszedł czas, by wypowiedziały się wielokrotnie wywoływane w dyskusji banki. Wiadomo, że teraz łatwiej niż wiosną jest dostać kredyt i deweloperom, i zwykłym ludziom. Czy można liczyć, że w przyszłym roku banki będą spoglądały jeszcze bardziej życzliwie na rynek nieruchomości?

Maria Zakrzewska z Zespołu Finansowania Nieruchomości wrocławskiego oddziału PKO Banku Polskiego: PKO BP jest chyba najstarszym bankiem, który ma największe doświadczenie w finansowaniu zarówno projektów deweloperskich, jak również kredytów hipotecznych. Zgadzam się, że do projektów deweloperskich podchodzimy w tej chwili z większą ostrożnością aniżeli przed kryzysem. Natomiast dla nas ważni są deweloperzy, których znamy, sprawdzeni, którzy kończyli finansowane przez nas projekty. Na pewno polityka banku idzie w kierunku zwiększenia udziału w sprzedaży kredytów hipotecznych. Zgadzam się z panem prezesem, który powiedział, że projekty dobre, w dobrej lokalizacji, ze sprawdzonymi deweloperami są realizowane i finansowane nawet w ciągu ostatnich ośmiu miesięcy.

Jacek Kulesza: Kryzys nie do końca oddzielił dobre firmy od złych. Czy to oznacza, że Państwo dokończycie tę pracę?

Maria Zakrzewska: Nie powiedziałabym tak. Natomiast dla nas ważne są projekt, lokalizacja i deweloper.

Jacek Wróblewski: Nie wymagacie Państwo przedsprzedaży?

Maria Zakrzewska: Wszystko zależy od projektu i poziomu ryzyka. Nie ukrywam, że ostatnio były zwiększone wymagania wobec projektów deweloperskich. Ale można zauważyć już leciutką odwilż. Na pewno przedsprzedaż czy nawet rezerwacja są obrazem atrakcyjności tego projektu. To jest dla nas bardzo ważny element świadczący o tym, że ten projekt będzie miał dużo większą możliwość realizacji niż inny.


Jacek Kulesza: Alior Bank, który od niedawna jest we Wrocławiu, nie może liczyć na wieloletnią współpracę i sprawdzonych przez siebie deweloperów.

Ewa Chudobska, bankier do spraw hipotecznych we wrocławskim oddziale Alior Banku: Jesteśmy nowym graczem na wrocławskim rynku. Może jako instytucja nie mamy takiego doświadczenia, jeżeli chodzi o sprzedaż kredytów hipotecznych, ale posiadają je nasi pracownicy, których większość wcześniej pracowała w innych bankach. W związku z tym mamy obraz wrocławskich deweloperów.

Zresztą często klienci pytają nas, czy znamy taką inwestycję, dewelopera, czy grozi im jakieś niebezpieczeństwo. Tłumaczę, że skoro przez tyle lat sytuacja była dobra, to nie powinno wydarzyć się nic złego. Chociaż każdy może mieć kryzys. Nic natomiast nie mogę powiedzieć na temat młodych deweloperów.

Tutaj Pan powiedział, że nie możemy finansować wykończenia mieszkań deweloperskich - nie zgadzam się z tym. Przy kredycie hipotecznym dajemy również małe pożyczki na wykończenie nieruchomości.

Jacek Kulesza: Czy w bankach rozmawia się już o tym, że wychodzimy z kryzysu i trzeba myśleć o tym, by w przyszłym roku wysupłać więcej pieniędzy na kredyty?

Maria Zakrzewska: Tak. Chcemy zwiększyć akcje depozytowe i kredytowe, czego ważnym elementem są kredyty hipoteczne. Odeszliśmy trochę od kredytów walutowych, przy których poziom ryzyka związany z wahaniem kursów jest dużo większy, skupiając się na kredytach złotówkowych.

Nie będzie tylu apartamentów

Jacek Kulesza: Jeszcze dwa lata temu mieliśmy we Wrocławiu totalną nadprodukcję apartamentów. Był moment, że sprzedawał je prawie każdy, niezależnie od lokalizacji i standardu. Katarzyna Górowicz wspomniała, że teraz deweloperzy dzielą duże mieszkania na małe. Nasuwa się więc pytanie: co w przyszłym roku klienci znajdą na rynku nieruchomości? Czy nadal będą to małe jedno- czy dwupokojowe mieszkania, czy też ludzi będzie stać na zakup większych lokali? I czy będą dostępne też prawdziwe apartamenty.

Leszek Michniak: W tej chwili ludzie kupują przeważnie mieszkania dwu- i trzypokojowe, dopiero na trzecim miejscu w tej statystyce są kawalerki. Co trzecia osoba kupuje nie dla siebie, a na wynajem. Zwiększa się liczba najemców. Są to osoby, które nie mają zdolności kredytowej. W ogóle nie ma zainteresowania mieszkaniami cztero- i pięciopokojowymi. Ich potencjalni kupcy wolą kupić segment lub dom wolno stojący.

Agnieszka Bieganowska: U nas 99 proc. klientów kupuje na kredyt i szuka mieszkań o możliwie małym metrażu, powiedzmy, 45 do 50 metrów. Najlepiej, żeby miało trzy pokoje z sypialnią dla rodziców, pokojem dziennym i dla dziecka. Natomiast mieszkania czteropokojowe, które również pojawiają się w ofercie, sprzedają się gorzej. Wydaje mi się, że klient nie jest aż tak bardzo zainteresowany mieszkaniem stumetrowym w mieście.

Zbigniew Maćków: Myślę, że każdy w tej chwili ma rację. Po prostu po głębokiej korekcie na rynku nastąpiło pewne uporządkowanie, podzielenie go na segmenty, jak np. w przypadku samochodów - na klasę kompaktową, średnią i premium. To nie jest tak, że teraz będą sprzedawane tylko mieszkania małe i tanie. Na rynku jest w tej chwili bardzo duże zapotrzebowanie również na bardzo ekskluzywne apartamenty, które właśnie wbrew powszechnemu przekonaniu relatywnie dobrze się sprzedają.

Dlaczego tak się dzieje? W poprzednim okresie - hossy z zamkniętymi oczami, jakbym to określił - nastąpiły duże nadużycia w warstwie semantycznej. Każde mieszkanie, nawet gdzieś na Maślicach, było nazywane apartamentem. Nawet takie, które miało dwa pięćdziesiąt wysokości i było jednostronne, co jest ewidentnym nadużyciem.

Jacek Kulesza: Ale również tych prawdziwych apartamentów w pewnym momencie oferowano bardzo dużo.

Zbigniew Maćków: Rzeczywiście, wtedy w każdym segmencie rynku była dość duża podaż. A to dlatego, że bardzo dużo projektów było oferowanych na etapie planów inwestycyjnych, a nie projektu, który ma zamknięte finansowanie i pozwolenie na budowę itd. W każdym razie rynek był trochę dziki, nieuporządkowany, dlatego że występowały te nadużycia. Kryzys trochę posprząta w pewnych pojęciach, definicjach. Apartament uzyska status apartamentu i nie będzie tutaj dyskusji o jego standardzie.


Marek Kończak: Kilku deweloperów już próbuje różnicować ceny, ale nie ze względu na standard mieszkań, a na ich powierzchnię. Inna cena za metr kwadratowy jest dla lokali powyżej 70 metrów i tych pomiędzy 50 a 60 metrami kwadratowymi.

Mariusz Niemiec: Od naszego ostatniego spotkania te ceny też się zmieniły. Możemy wskazać kilka projektów inwestycyjnych z lokalami o powierzchni 40-50 metrów, gdzie ceny wzrosły o kilka, kilkanaście procent. Możemy również wskazać kilka takich projektów, gdzie duże mieszkania zostały znacznie przecenione, by je szybciej sprzedać.

Pani powiedziała, że klienci dziś chcą kupować małe mieszkania. Wydaje mi się, że to są te same osoby, które jeszcze dwa, trzy lata temu myślały o mieszkaniach większych i w lepszej lokalizacji. Dziś jednak mają taką, a nie inną zdolność kredytową. W związku z tym my, deweloperzy, staramy się dostosować do tego zapotrzebowania. Być może za rok, dwa, trzy część tych rodzin zdecyduje się przenieść do większych mieszkań. Jednak wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie największym zainteresowaniem będą cieszyły się lokale małe. To też spowoduje, że ich cena będzie stopniowo rosła.

Co ciekawe, są klienci, którzy decydują się na kupno tych 40 metrów nawet na etapie budowy, czyli przysłowiowej dziury w ziemi. Decyduje o tym jakiś element jakościowy: marka, branża, lokalizacja.

Będziemy kupować marzenia czy mieszkania?

Jacek Kulesza: Czy możliwy jest powrót do sytuacji, jaka miała miejsce dwa lata temu w czasie dużego popytu, że ludzie bardzo często kupowali marzenia? Zdarzało się, że płacili za mieszkania, choć deweloper nie miał nawet pozwolenia na budowę. A może osiągniemy równowagę: z jednej strony ludzie będą kupować mieszkania, co do których mają pewność, że zostaną dokończone, a z drugiej strony deweloperzy nie będą czekać na kupców z 50 gotowymi lokalami?

Jacek Wróblewski: Równowaga jest mało prawdopodobna. Na polskim rynku mamy do czynienia z niedoborem. Dopóki więc nie zaspokoimy jednej z podstawowych potrzeb ludzkich - co jest związane z rozwojem gospodarczym - dopóty rynek będzie narażony na wahania związane z kryzysami bądź cyklami koniunkturalnymi.

Wracając do tego, co mówił pan Szczap i przed czym ostrzegają ekonomiści - ten kryzys na Zachodzie został zdławiony dosyć sztucznie poprzez dodrukowanie pieniędzy. Za cztery, pięć lat czeka nas więc inflacja. Wtedy ceny wzrosną.

Edward Laufer: Na poziom cen będzie wpływał jeszcze jeden element. Jesteśmy krajem, który ma złotówkę, a jej kurs istotnie wpływa na inwestycje obcokrajowców. Będą pojawiać się inwestorzy zagraniczni liczący na wzrost wartości mieszkań w euro.

Jacek Kulesza: Rozumiem, że boi się Pan spekulantów mieszkaniowych?

Edward Laufer: To są inwestorzy. Oni spekulują jak wszyscy: na giełdzie czy gdziekolwiek indziej.

Zbigniew Maćków: Myślę, że jest mało prawdopodobne, by znów trzeba było kupować marzenia. We Wrocławiu jest bardzo dużo inwestycji, które mają pozwolenia na budowę i są możliwe do uruchomienia w ciągu paru tygodni. Musiałoby się wydarzyć coś niesłychanego, żeby ten bufor bezpieczeństwa skonsumować. W związku z tym każda liczba mieszkań, jaka będzie potrzebna, zostanie uruchomiona.

Mariusz Niemiec: Spójrzcie Państwo, jak wzrósł indeks spółek deweloperskich notowanych na giełdzie papierów wartościowych w Warszawie. To pokazuje, że zaufanie inwestorów jest duże i zbyt optymistyczne. To też jest element, który wypadałoby wziąć pod uwagę przy próbie oceny, jak ten rynek się zmienia, w którym kierunku oscyluje.

Leszek Michniak: Według mnie nie pojawią się duże grupy inwestorów skupujących mieszkania, a to z tego powodu, że w Europie Zachodniej, zwłaszcza w południowej Hiszpanii, są dużo tańsze nieruchomości (tam ceny spadły nawet o 70 proc.). Dlatego raczej utrzyma się tendencja, że kupujący będą chcieli dostać gotowe lokale, a nie dziurę w ziemi. Deweloperzy będą więc musieli nastawić się na finansowanie inwestycji ze środków własnych lub kredytu.

Marek Kończak: Kilka banków ogłosiło wyniki za trzeci kwartał tego roku, gdzie okazało się, że wskaźnik depozytów, a więc naszych pieniędzy w bankach, w stosunku do kredytów jest dodatni. Należy więc liczyć się z tym, że banki otworzą swoje sejfy na kredyty konsumenckie. Bo proszę zwrócić uwagę, że duzi inwestorzy niekoniecznie korzystają z pomocy bankowej. Można też sądzić, że zamożność społeczeństwa się zwiększa, a więc ludzi będzie stać na zakup mieszkań. Oczywiście z kredytów udzielanych przez banki, które te depozyty zbierają.

Gdy państwo dopłaca, ludzie kupują

Ewa Chudobska: Jest jeszcze kredyt preferencyjny z dopłatami rządowymi. Często właśnie klienci szukają mieszkań do 75 metrów kwadratowych, dlatego że rząd im częściowo dopłaci do odsetek. Drugim wyznacznikiem jest cena metra kwadratowego. Dlatego klienci wolą mniejsze i tańsze lokale.

Jacek Kulesza: Czy ten kredyt miał wpływ na rynek nieruchomości?

Maria Zakrzewska: Tak. Uważamy, że miał bardzo istotny wpływ na zwiększenie akcji kredytowej i popytu na mieszkania o konkretnym, nie za dużym metrażu. Zauważyliśmy również, że gros deweloperów dostosowało ceny lokali do cen gwarantujących uzyskanie kredytu „Rodzina na swoim”. W naszym regionie jest bardzo dużo mieszkań, które można kupić w ramach tego projektu.

Marek Kończak: W projekcie są przepisy, które prawo do takiej dopłaty będą dawały nie tylko rodzinom, ale i singlom, których jest wielu.

Jacek Kulesza: Czy ten kredyt preferencyjny nie będzie takim hamulcowym w przyszłym roku, jeśli chodzi o ceny mieszkań? Bo część deweloperów na pewno będzie brała pod uwagę to, czy ich mieszkania da się kupić dzięki pomocy kredytu rządowego, czy też nie.

Jacek Wróblewski: Nie będzie hamulcowym. Jeżeli deweloperzy zobaczą, że jest popyt na ich mieszkania i mogą sobie pozwolić na podwyższenie ceny, to tak zrobią. „Rodzina na swoim” nie miała żadnego znaczenia, chociaż już była w okresie boomu.

Maria Zakrzewska: Nie zgadzam się z Panem. Jeszcze w marcu, kiedy pułap tych cen został określony przez państwo na zbyt wysokim poziomie, gros deweloperów dostosowało swoje ceny, pozwalając klientom skorzystać z kredytu „Rodzina na swoim”.

Edward Laufer: Trzeba wziąć pod uwagę, że w ciągu ostatniego roku kredyt w walucie był mocno krytykowany i pokazywany jako bardzo niebezpieczny. Jeżeli banki zaczną śmielej go udzielać i będzie bardziej stabilna tendencja do umacniania się złotówki, to może się okazać, że „Rodzina na swoim” nie będzie już aż tak atrakcyjna.


Jacek Kulesza: Czy jest możliwy powrót do tak dobrych kredytów hipotecznych, jakie były udzielane jeszcze dwa lata temu?

Bartosz Szczap: Myślę, że tak. Banki szybko zapomną o złych czasach. Zresztą już widać, że wracają do polityki finansowania 100 proc. inwestycji.

Maria Zakrzewska: Rzeczywiście, mamy propozycje dla klientów maksymalnie do 110 proc. wartości nieruchomości, ale w walucie polskiej, czyli w złotówkach.

Ile wybudują deweloperzy

Edward Laufer: Dodam jeszcze jeden element do globalnej oceny rynku nieruchomości. W wielu wypadkach analizy firm, które zajmują się tym profesjonalnie, dotyczą rynku w Polsce: Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław. Natomiast uważam, że Wrocław jest specyficznym miastem, w pozytywnym tego słowa znaczeniu, ponieważ przyciąga nowe inwestycje i ściąga za nimi ludzi. Ci potrzebują mieszkań - jeśli nie na własne potrzeby, to choćby na wynajem. Już dzisiaj mamy przykłady, że są ludzie, którzy z Warszawy dojeżdżają do pracy do Wrocławia. W związku z tym popyt na mieszkanie - pod wynajem czy dla siebie - będzie rósł. To też będzie stymulowało wzrost cen. Pytanie - czy deweloperzy dostarczą tyle mieszkań? Bo dzisiaj niewielu jest w stanie sfinansować budowę z własnych środków.

Jacek Kulesza: No właśnie. Spróbujmy ocenić - będzie boom budowlany w przyszłym roku?

Edward Laufer: Trzeba zacząć od pytania, ile budów rozpoczęto w tym roku? Bo jeśli niewiele albo nic nie rozpoczęto, to będziemy mieli to co dzisiaj.

Jacek Kulesza: A w 2011 roku?

Edward Laufer: Trzeba byłoby zacząć budowy na wiosnę.

Zbigniew Maćków: To jest pytanie do banków: jaką liczbę mieszkań będą w stanie sfinansować? Mamy do czynienia z dwoma rodzajami popytu. Potencjalny jest na poziomie miliona mieszkań, a rzeczywisty zależy od przyznanych kredytów.

Marek Kończak: W bankach jest optymizm?

Jacek Kulesza: W bankach chyba tak, ale u deweloperów brakuje albo optymizmu, albo pieniędzy na wystartowanie z inwestycjami. Pytanie, czy wystarczy im jednego i drugiego, żeby wiosną rozpocząć taką liczbę budów, by w 2011 roku można było to odczuć?

Bartosz Szczap: Przeprogramować trzeba jeszcze te inwestycje, które są, że tak powiem, w portfelach. Bo rzeczywiście, teraz brakuje mieszkań najmniejszych, w dobrych lokalizacjach i w stosunkowo dobrej cenie. W tej sytuacji musimy dostarczyć je na rynek.

Leszek Michniak: Myślę, że przełom roku 2006 i 2007 mocno zdrenował potencjalnych kredytobiorców. Natomiast rynek wynajmu będzie rósł, czyli będzie ciągle zapotrzebowanie na mieszkania dwupokojowe, ewentualnie jednopokojowe, które się zwrócą w okresie 9-10,5 roku. Przyszłość rynku to małe i tanie mieszkania.

Mariusz Niemiec: Nie jest tak, że żadne inwestycje we Wrocławiu nie zostały zaczęte. Na pewno nie jest ich aż tyle, ile byśmy sobie tego życzyli w kontekście roku 2010, 2011 czy 2012, ale niektóre projekty inwestycyjne zostały rozpoczęte. Pytanie, czy kiedy będą zamykane jesienią 2010 roku lub wiosną 2011, nadal będą spełniać oczekiwania klientów?


Co zostało po kryzysie

Jacek Kulesza: Mniej więcej półtora roku temu mieliśmy do czynienia z szałem budowlanym. Ludzie łatwo dostawali kredyty, kupowali dużo mieszkań, deweloperzy budowali bardzo dużo. Teraz jest gorzej. Ale co jeszcze się zmieniło w czasie kryzysu? Zauważyłem, że np. zmniejszyło się zaangażowanie inwestorów zagranicznych, zwłaszcza firm hiszpańskich.

Jacek Wróblewski: I irlandzkich.

Jacek Kulesza: Co się stało z małymi deweloperami?

Jacek Wróblewski: Na pewno, o czym mówił pan Maćków, dużo osób unika określenia „apartament”. To rzeczywiście było nadużywane w celu usprawiedliwienia wysokich cen. Druga rzecz: z kryzysu wychodzimy z zapasem terenów przygotowanych pod inwestycje. Zmieniły się też banki.

Maria Zakrzewska: W jakim kontekście?

Jacek Wróblewski: Finansowania inwestycji. Jeszcze przez długi czas będą unikały ryzyka, a ta branża jest postrzegana jako bardzo ryzykowna. Chociaż zapewne kiedyś znów będą miały nadpłynność i łaskawym okiem zaczną spoglądać na deweloperów.

Marek Kończak: Na pewno nastąpiła weryfikacja wiarygodności i umiejętności zachowania się deweloperów. Na rynku pozostały firmy, które przeszły przez ten trudny okres i z całą pewnością będą sobie w przyszłości dobrze radzić, co jest akurat dobrą informacją dla konsumenta. To już nie on musi weryfikować deweloperów, zrobił to czas. I bardzo dobrze. Mali deweloperzy, którzy sobie nie poradzili, firmy, które były zakładane tylko dla jednego czy dwóch projektów, zostały wchłonięte przez dużych deweloperów. Sytuacja jest jasna.

Jacek Kulesza: Czyli zadziałała sprawiedliwa ręka rynku.

Marek Kończak: Na pewno ten okres spowodował też stabilizację cen na w miarę realnym poziomie. Realnym, czyli odpowiadającym kosztom wytworzenia i marży deweloperów, która utrzymuje się od pewnego czasu na stałym poziomie około 25-30 proc. Okres stagnacji - ja celowo nie nazywam tego kryzysem, bo u nas nie było objawów kryzysu; były to tylko objawy stagnacji związanej z kryzysem na Zachodzie - pozwolił gminom nadgonić z planami zagospodarowania przestrzennego.

Katarzyna Górowicz: Wrocław też nadrobił?

Marek Kończak: Może nie w wystarczającym stopniu, ale jednak dużo planów zostało uchwalonych w rejonie miasta Wrocławia, w gminach ościennych. Przy mniejszym zapotrzebowaniu na te grunty spowodowało to spadek cen.

Maria Zakrzewska: Zbliżamy się do normalności, która powoduje fakt, że nie kupujemy dziury w ziemi, tylko idziemy, oglądamy mieszkanie i jesteśmy potencjalnymi klientami, którzy kupują widoczny produkt.

Edward Laufer: Dodałbym jeszcze dwa elementy. Tylko dobre projekty będą miały uznanie u klientów: w dobrych lokalizacjach i porządnie skonstruowane. Budynki, gdzie jest okno w okno, już raczej nie będą budzić zainteresowania.

Druga sprawa: deweloperzy nauczyli się, że do projektów trzeba podchodzić bardzo ostrożnie, rozważnie, bo nie ma nic gorszego jak rozgrzebana inwestycja. Potem jest ogromny problem nie tylko z klientami, którzy zaufali, ale i z rozliczeniem się z tego wszystkiego. W związku z tym ostrożniej będą rozpoczynać budowy, mając albo przekonanie co do zapewnienia środków przez banki, albo przez środki własne. Mniej będą liczyli natomiast na środki klientów.

Leszek Michniak: Dla mnie najważniejsze jest to, że deweloperzy będą sprzedawać gotowe produkty. Ustabilizowała się w tej chwili bardzo mocno cena na rynku pierwotnym i wtórnym. Pamiętajmy, że w ciągu pół roku spadła ona raptem kosmetycznie tylko o 2-3 proc.

Zbigniew Maćków: Mieszkanie jest w końcu traktowane jako produkt podlegający wszystkim prawom popytu. Bardzo ważna stała się lokalizacja - jedyna rzecz, która jest niepowtarzalna w każdym projekcie mieszkaniowym, bo na wszystko inne - projekt, standard i jakość architektury - ma się wpływ. Nastąpiło wyraźne sprofilowanie się firm deweloperskich na określonych segmentach rynku. Powstały już firmy, które sprzedają określony typ mieszkań: małe i tanie albo duże i drogie itd.

Natomiast nie doszło do sytuacji, której można było się spodziewać - fali spektakularnych bankructw małych deweloperów, jak np. jednoosobowe firmy powstałe na bazie gabinetów stomatologicznych. To pokazuje naszą narodową umiejętność przystosowywania się do ekstremalnych sytuacji.


Gazeta Wyborcza Wrocław

Źródło: http://wroclaw.gazeta.pl/wroclaw/1,9532 ... &startsz=x

[anubis]

wnp.pl (Piotr Stefaniak) - 26-11-2009 10:34
Chociaż wyniki sprzedaży nowych mieszkań po pierwszych trzech kwartałach br. roku są nawet o 30 proc. słabsze niż rok wcześniej, widoczna jest systematyczna poprawa koniunktury.
- Najgorszy okres jest już za nam - twierdzi Paweł Grząbka, prezes zarządu CEE Property Group analizującej rynek mieszkaniowy.

Według niego, dzięki obniżeniu kosztów funkcjonowania firmy (m.in. poprzez zwolnienia pracowników) oraz kosztów wykonawstwa generalnego, deweloperzy byli w stanie przetrwać słabszy okres. Widoczne są również pierwsze oznaki ożywienia na rynku działek budowlanych; deweloperzy rozpoczynają odbudowę swoich banków ziemi. Największym zainteresowaniem cieszą się grunty gotowe pod inwestycje, tj. takie, dla których wydano pozwolenie na budowę.
- Najwięksi deweloperzy liczą zarazem na swoiste "oczyszczenie" rynku nieruchomości mieszkaniowych z mniejszych graczy, którzy ze względu na niezróżnicowaną działalność i brak doświadczenia oraz kapitału nie będą w stanie pozyskać finansowania na nowe projekty - mówi prezes Grząbka.

Podkreśla, że klienci deweloperów są teraz bardziej wymagający i wykazują niższą skłonność do ryzyka. Dla znacznej części mniejszych przedsiębiorstw deweloperskich finansowanie z wpłat klientów było naturalną częścią realizacji projektów mieszkaniowych, lecz obecnie nie będzie to możliwe.

Poprawa koniunktury rynkowej przełożyła się na liczbę udzielanych kredytów hipotecznych. Najwięksi gracze na tym rynku już zaczęli informować, że ze względu na wzmożony popyt na kredyty mieszkaniowe zamierzają uatrakcyjnić ofertę obniżając marże. Na dodatkowe zniżki (zazwyczaj wyjściowa marża niższa o 1 punkt procentowy) mogą liczyć klienci, którzy przeniosą do danego banku konto osobiste. Obecnie najbardziej konkurencyjne oferty charakteryzują się marżą na poziomie 2-2,5 proc. (dla kredytu w złotówkach). Dodatkowo banki stopniowo powracają do bardziej liberalnej polityki w zakresie wartości udzielanych kredytów - systematycznie zwiększa się współczynnik LTV, a znaczna część banków oferuje już kredyty na 100 proc. wartości lokalu.

- W ub.roku ceny mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym silnie spadały; obecnie nie obserwujemy już spadków - stwierdza Paweł Grząbka.

Najdroższe mieszkania na rynku pierwotnym odnaleźć można oczywiście w stolicy. Średnia cena 1 mkw. w Warszawie utrzymuje się na podobnym poziomie od kilku miesięcy, sięga 9 tys. złotych.
Drogo jest również we Wrocławiu, gdzie 1 mkw. nowego mieszkania kosztuje przeszło 8 tys. złotych. W większości miast ceny nowych mieszkań są wyższe niż lokale z rynku wtórnego. Wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie te poziomy cen są zbliżone.

Prezes CEE Property zaznacza, że widoczne są znaczne różnice w strukturze podaży między rozpatrywanymi miastami. W przypadku Warszawy 69 proc. oferowanych mieszkań ma cenę niższą niż 9 tys. zł za m. kw., w Gdańsku w tym samym przedziale znajduje się aż 89 proc. lokali. Z rozkładu cen mieszkań wynika także, że Warszawa oraz Wrocław mają największe zasoby mieszkań o podwyższonym standardzie oraz apartamentów (lokale w cenie 12 tys. za 1 mkw. i droższe stanowią odpowiednio 14 proc. oraz 12 proc. całkowitej oferty). Znaczna część lokali dostępnych na rynku pierwotnym, to mieszkania gotowe do zamieszkania - w niektórych miastach nawet ponad 30 proc. podaży.

Jeszcze niedawno firmy deweloperskie chętnie wchodziły w inwestycje w segmentach middle-high-end (lokale o podwyższonym standardzie) oraz high-end. Zapewniały one wyższe stopy zwrotu niż realizacje w segmencie popularnym. Efektem takiej polityki jest nadmierna podaż takich mieszkań (m.in. we Wrocławiu i w Warszawie), która w istotny sposób zaniża tempo sprzedaży w poszczególnych inwestycjach oraz zmusza deweloperów do udzielania wysokich upustów. Dlatego też osłabienie popytu jest najbardziej widoczne w przypadku mieszkań skierowanych do bardziej zamożnej części klientów.

Coraz większym zainteresowaniem cieszą się natomiast realizacje typu low-cost. Przykładowo w Warszawie najbardziej poszukiwane są dwupokojowe mieszkania w cenie 300-450 tys. złotych. Deweloperzy dość szybko zareagowali na zmianę preferencji nabywców. W nowych inwestycjach odsetek mniejszych, jedno- i dwupokojowych lokali jest znacznie większy.
Dodatkowym impulsem jest tu rządowy program "Rodzina na swoim". Najbardziej atrakcyjne warunki cenowe posiadają obecnie mieszkańcy Poznania (około 50 proc. mieszkań z rynku pierwotnego kwalifikuje się do programu) oraz Gdańska (ok. 35 proc.). Zainteresowanie generowane przez osoby zamierzające skorzystać z państwowych dopłat do kredytów hipotecznych pomaga również rynkowi wtórnemu. Znaczna część mieszkań w starej architekturze zawiera się w przedziale cenowym uprawniającym do korzystania z programu.

W sumie, obecnie rynek mieszkaniowy wraca do punktu równowagi, stwierdza prezes CEE Property Group. Od początku bieżącego roku można obserwować systematyczny wzrost liczby transakcji. Klienci co prawda jeszcze mają możliwość negocjacji (na przełomie roku deweloperzy udzielali zazwyczaj rabaty przekraczające 10 proc., obecnie poziom ten spadł do 7-8 proc.), jednak na szczególnie wysokie rabaty mogą liczyć tylko inwestorzy dokonujący zakupów pakietowych bądź osoby kupujące luksusowe apartamenty o dużych metrażach. Lokale gotowe do zamieszkania stanowią coraz mniejszą część podaży (mieszkania to znikają z oferty deweloperów najszybciej).

Ze względu na długość cyklu inwestycyjnego przy realizacji projektów mieszkaniowych można się spodziewać spadku podaży w latach 2010-2011. Popyt na nieruchomości mieszkaniowe prawdopodobnie będzie systematycznie wzrastał. Niewykluczone, że w perspektywie 2-3 lat popyt na nowe mieszkania przewyższy podaż.

Źródło: http://budownictwo.wnp.pl/rynek-mieszka ... 1_0_0.html

[anubis]

Samorządy miast myślą o tym, jak rozruszać deweloperów
http://www.parkiet.com/artykul/7,873086 ... perow.html

[anubis]

Link do nowego raportu CEE Property Group Sp. z o.o.
http://prnews.pl/nieruchomosci/rynek-ni ... 46409.html

[anubis]

Klienci pytają głównie o mniejsze i tańsze mieszkania. Bardzo trudno sprzedać lokale większe, z wyższej półki

Link do artykułu: http://www.rp.pl/artykul/8,398627_Sami_ ... rynku.html

[anubis]

Rynek pierwotny: http://nieruchomosci.com.pl/news,423.html
Rynek wtórny: http://nieruchomosci.com.pl/news,424.html